Základní informace
Družstevní financování, jak ho většina z nás zná
Příklad, který známe zejména z dob socialismu, ale spadá do současnosti:
Dům vlastní družstvo, ve kterém jsou vymezené jednotlivé jednotky, družstevní podíly. Ke každému dílčímu družstevnímu podílu existuje nájemní smlouva, ve které nájemce figurujete jako nájemník. Některá družstva přistoupila k odprodeji nemovitostí, nájemník nákup splácí formou splátek = anuity. Mezi družstvy jsou také rozdíly, buď je umožněn odkup do osobního vlastnictví, nebo není. Nicméně statut družstva je zde ve smyslu ohraničených bytových domů jako celku.
-
Na družstevní byt si můžete vzít hypotéku se zajištěním jiné nemovitosti v osobním vlastnictví.
-
Také můžete nemovitosti financovat nezajištěným úvěrem se splatností max 20 let a úrokem okolo 4,5 % p.a.
-
V případě, že družstvo umožňuje odkup do dvou let, banka poskytne i hypotéku, resp. předhypoteční úvěr. Po převodu do OV se z tzv. předhypotéky stane hypotéka. Předhypotéční úvěr umí udělat pouze 3 banky na trhu. Z toho pouze jedna bez omezujícího limitu objemu hypotéky a bez zajištění jinou nemovitostí. V předhypotéce splácíte pouze úrok, který se může pohybovat 3-5 % p.a.
Družstevní financování jak ho neznáte
Družstevní financování, které máme nově namysli, není to jako v příkladu výše, že je dům o bytových jednotkách, v tomto družstvu je každá nemovitost jedinečná, nakupujete napříč ČR. Je na vašem výběru a vkusu, co si chcete koupit = nemovitost vybíráte vy.
Družstevní financování zajistí koupi domu, bytu, chaty s číslem evidenčním (nutný stavební pozemek, sítě, statut ´objekt k rekreaci´, ve kterém se dá trvale bydlet). Vyberete si nemovitost = družstvo ji koupí, vy budete splácet úvěr formou měsíčního nájemného.
Před tím, než stavební spořitelna a družstvo nemovitost a novou nájemní smlouvu (Vás) přijme, udělá tržní odhad, k tomu jsou určeni smluvní odhadci stavební spořitelny. Samotná koupě probíhá prostřednictví úvěru ve spolupráci s Raiffeisen stavební spořitelnou, která je partnerem projektu, jež má i následně na ´vaší´ nemovitosti Zástavní právo. Je to také stavební spořitelna, která je ve vztahu s družstvem, které je dlužníkem. Na Katastru je zapsané družstvo. Zároveň ví o vás, jako o nájemníkovi, který jde do vztahu s družstvem.
Co obnáší družstevní financování?
-
Neprokazujete příjem
-
Musíte mít alespoň 20% vlastních zdrojů (20 % byt, 30 % dům, chata, chalupa)
-
Za posledních 12 měsíců nesmí být záznamy v registrech, exekuce nebo insolvence
-
Kupuje nemovitost, která je vhodná do zástavy (jako u klasické hypotéky)
-
Nemovitost je možné převést kdykoliv do OV (například přefinancovat hypotečním úvěrem)
-
Družstevní podíl lze kdykoliv převést na třetí osobu (v rámci družstva, nebo do OV)
-
Splatnost až na 35 let = možno realizovat v jakémkoliv věku (např. v 60 letech lze vzít na 35 let, družstevní podíl podléhá dědickému řízení ze zákona)
-
Lze pořídit více nemovitostí
-
Bez uvedení v registrech
-
Nemovitost může nabýt pouze jen jeden z manželského páru
Pro koho je družstevní financování vhodné?
Je to jednoduché, pro zájemce kteří nemohou/nechtějí dokládat příjem.. nebo pro:
-
Podnikatelé s optimalizovaným daňovým přiznáním
-
Zaměstnanci, kterým nedostačuje příjem na hypotéku
-
Občané s příjmem ze zahraničí, který banka neumí akceptovat
-
Cizí státní příslušníci s trvalým nebo dlouhodobým pobytem v ČR
-
Klienti, kterým z důvodu věku hypotéka nevychází
-
Investoři, kteří chtějí pořídit více nemovitostí
A také pro klienty, kteří nechtějí mít nemovitost v osobním vlastnictví, dohledatelnou v katastru ne
movitostí.
Co musím splnit, abych získal úvěr z družstevního financování?
Družstevní financování získá každý, kdo:
-
Složí minimálně 20% vlastních zdrojů
-
Nemá za posledních 12 měsíců záznamy v registrech, exekuci nebo insolvenci
-
Kupuje nemovitost, která je vhodná do zástavy (jako u klasické hypotéky)
Proč družstevní financování využít?
Zkrátka.. je to výhodné:
-
Není třeba prokazovat žádné příjmy
-
Nemovitost je možné převést kdykoliv do OV (například přefinancovat hypotéčním úvěrem)
-
Družstevní podíl lze kdykoliv převést na třetí osobu
-
Splácení lze nastavit až na 35 let
-
Možno realizovat v jakémkoliv věku (např. v 60 letech lze vzít na 35 let)
-
Lze pořídit více nemovitostí
-
Bez uvedení v registrech
Modelový příklad splátek
Prodejní cena nemovitosti 3.000.000,- Kč
Vlastní zdroje 20% 600.000,- Kč
Vratná kauce dopředu 3 x měs. splátka 38.619,- Kč
Administrativní poplatek 1,2% 28.800,- Kč
Základní členský vklad do družstva 3.000,- Kč
Úvěr 2.400.000,- Kč
Měsíční splátka na 35 let, sazba 5,49% 12.873,- Kč
Při většímu poměru vlastních zdrojů se úroková sazba sníží (ke dni 3.2.2021 úrok od 4,59 % p.a., 5 fix)
-
Produkt družstevního financování je jedna z možností, jak nakoupit nemovitosti v osobním vlastnictví.
-
Vždy zůstává prioritou zajistit co nejlevnější a nejvýhodnější financování = pokud je to možné, tak klasickou podobu hypotéky, jak ji znáte.
-
Před pár lety se poskytovaly bezpříjmové hypotéky. Banky dávaly podmínku 50 % vlastních zdrojů, úrok se pohyboval okolo 5 % p.a. Produkt družstevního financování je srovnatelný s nabídkou bank před pár lety s tím rozdílem = zde Vám bude stačit 20 % vlastních zdrojů.
Modelový příklad splátek
Porovnejte výhodnost pořízení jednotlivých forem bydlení.
Často kladené dotazy
Za jakých podmínek a kdy mohu převést nemovitost do osobního vlastnictví?
Nemovitost lze převést do osobního vlastnictví kdykoliv. Je nutné však splatit zbývající anuitu včetně příslušenství (jistinu a úrok do konce fixace). V prvních pěti letech je nutné uhradit poplatek 1% z ceny nemovitosti. V době fixace (5 let) lze převést do OV bez poplatku.
Pokud nebudu moci splácet, co se bude dít?
Nemovitost se obratem zařadí do nabídky realitní kanceláře a po prodeji a úhradě závazků, vám družstvo ve spolupráci s Raiffeisen stavební spořitelnou vypořádá podíl (zahrnující váš zisk, v případě, že se tržní cena nemovitosti zvedla). Postup je obdobný, jako v případě nesplácené hypotéky, ale je rychlejší.
Obecně platí, v případě, že se dostanete do potíží, cílem je společně problém řešit. I z tohoto důvodu se vybírají na začátku smluvního vztahu 3 vratné kauce/nájemného/měsíční splátky, aby pokryly tato případná rizika. Je předpoklad, že během 3 měsíců se nemovitost stihne prodat a vzájemně bude vypořádáno.
Jsou možné mimořádné splátky?
Ano, 1 x za kalendářní rok je možné bezplatně uhradit přibližně 10% z nesplacené jistiny zdarma.
Mohu nemovitost kdykoli prodat?
Ano, po dohodě lze nemovitost prodat, prostřednictvím smluvní realitní kanceláře. Po prodeji a úhradě závazků, vám družstvo vyplatí vypořádací podíl (vč. případného zisku).
Je kauce, která je hrazená na začátku vratná a kdy?
Kauce ve výši tří nájmů je vratná po skončení členství v družstvu.
Jak se řeší dědictví?
Družstevní podíl lze standardně dědit.
V jakém věku mohu o produkt žádat, na kolik let splatnost?
V jakémkoliv věku a splátky můžete nastavit vždy až na 35 let. Řada klientů počítá s tím, že ve splácení budou pokračovat jejich dědicové. Pokud dědicové nebudou chtít pokračovat, mohou doplatit závazek, nebo se refinancovat do klasické banky.
Kolik bude sazba pro následující období fixace? Jak je fixace dlouhá?
Fixace je na 5 let. Standardně jako u hypotéky, bude sjednána nová úroková sazba po skončení fixace. Její výše bude určená úvěrující bankou (Raiffeisen stavební spořitelna). V době fixace také můžete bezplatně odejít, refinancovat se do klasické hypotéky a banky, nebo úvěr zcela doplatit.